关于公开征求宁陕县城三星棚户区改造项目210国道片区房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）意见建议的公告

宁陕县城三星棚户区改造项目210国道片区

房屋征收补偿安置方案

（征求意见稿）

为确保宁陕县城三星棚户区改造210国道片区项目顺利实施，切实维护被征收人合法权益，依法推进房屋征收补偿安置工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》和国家棚户区改造有关政策，结合《宁陕县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（宁政办发〔2022〕94号）和该区域房屋市场调查情况，特制定本方案。

一、指导思想和征收原则

（一）指导思想。以党的二十大精神为指导，坚持规划引领、依法征收、统筹项目建设，兼顾国家、集体和个人三者利益，积极稳妥地推进房屋征收补偿安置工作，确保县城三星棚户区改造项目210国道片区建设稳步实施。

（二）征收原则。坚持公正、公平、公开原则；坚持规划引领、依法征收、先易后难、分步实施原则；坚持决策民主、程序正当原则；坚持征收价格以市场价格为基准原则。

二、征收范围及时间

（一）征收范围：

沿子午路两侧西起民安桥停车场，东至宁陕客运站停车场以西，南起长安河北侧，北至G210国道白云山根。共涉及城南社区房屋180余户，需拆迁房屋总面积16392.93㎡。（其中：住房面积14037.55㎡，商铺面积2355.38㎡。）

具体以项目改造规划红线图为准；具体征收范围以发布征收决定范围为准。

（二）起征时间：起征时间、征收期限和奖金计算基准日以县房屋征收部门通知确定的时间为准。

三、征收人与被征收人

（一）宁陕县人民政府为项目房屋征收人。由宁陕县棚户区改造工作指挥部组织县住建局、城关镇人民政府具体负责实施。县自然资源局负责集体土地的报批和企事业单位国有土地使用权的收回工作。

（二）征收范围内被征收房屋及附属物所有权人为被征收人。被征收人以《房屋所有权证》或《土地使用权证》为依据，一证一户。

四、房屋征收补偿

（一）补偿方式

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人可选择货币补偿或房屋产权置换。选择房屋产权置换的，置换房源位于原胶合板厂安置区和白鹭湾安置区（小地名：宋家院子）具体楼号以签订协议前县房屋征收部门公布的为准。选择货币补偿方式的，如需在安置小区购买住宅，县房屋征收部门可以协助与开发商洽谈团购优惠价格。被拆迁的经营性临街门面房可选择产权置换或货币补偿，由被征收人自行选择，选择产权置换的，置换房源位于原胶合板厂安置区和白鹭湾安置区（小地名：宋家院子），具体位置以签订协议前县房屋征收部门公布的为准。

（二）补偿标准

1.国有土地上单元房屋征收（房改房、集资建房、商品房）根据片区房屋实际情况，特设定如下房屋楼层价格调节系数。

楼层价格调节系数表

（1）选择货币补偿的。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）及住建部《国有土地上评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定通过评估方式予以确定，按市场价值进行评估。评估机构由被征收户通过多数决定或摇号、抽签随机方式选定。

补偿金额=房屋主体（含土地）最优层评估价×房屋楼层价格调节系数+购房补助（房屋主体最优层评估价×房屋楼层调节系数×25%）+装修补偿价+特别奖励+按时签订协议奖励+按时完成搬迁奖。

被征收人对评估结果有异议的可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（2）选择产权置换安置的。①按照被征收房屋套内建筑面积1:1.15×房屋楼层调节系数，在本批次公布的安置房源 中进行置换；②产权置换中出现的面积差按置换房屋的综合造价和市场价进行相互结算，安置房面积大于被征迁人置换房屋面积20平方米以内（含20㎡）的，被征收人按安置房综合造价结算差价（安置房综合造价为2760元/㎡）进行补差结算；超过20㎡的部分，被征收人按所选房屋市场价（市场均价为本小区内商品房在发改部门备案的销售均价计算，楼层房型差价约在-10%至+10%之间）进行补差结算。安置房面积不足被征迁人置换房屋面积的部分，按安置房综合造价补2760元/㎡给被征迁人补差；③房屋装修费及奖金另行计算。

2.国有土地上居民自建房屋（有合法手续）的征收。

（1）选择货币补偿的。补偿金额=房屋主体（含房屋占地）评估价+购房补助（房屋主体评估价×25%）+装修补偿价+特别奖励+按时签订协议奖励+按时完成搬迁奖。

（2）选择房屋产权置换的。①对居民自建房只有1层的，按照被征收房屋（不含商业用房）的建筑面积产权置换比例为1:1.25；②对居民自建房只有2层的，按照被征收房屋（不含商业用房）的建筑面积产权置换比例为1:1.15；③对居民自建房只有3层的，按照被征收房屋（不含商业用房）的建筑面积产权置换比例为1:1.1；④对居民自建房只有4层的，按照被征收房屋（不含商业用房）的建筑面积产权置换比为1:1.05；⑤对居民自建房在5层以上（含5层）的，按照被征收房屋（不含商业用房）的建筑面积产权置换比例为1:1；⑥产权置换中出现的面积差按国有土地上单元房产权置换面积差价结算标准执行；⑦房屋装修费及奖金另行计算；⑧建筑占地面积以外的空闲土地按该区域内土地评估基准价收回，建筑占地面积以建筑外墙轮廓线为准（不含屋檐），土地面积认定按照《国有土地使用证》《房产证》等证件登记情况进行确定。

（三）国有土地商业用房（住改商）的征收

1.商业用房的征收

（1）商业用房的认定。商业用房是指办理有商业用地土地使用证的房屋。集资建房或独立产权房修建时在一层修建的房屋按照商业用房认定。

（2）选择货币补偿的，由评估公司进行评估确定。补偿  金额=商业用房评估价+购房补贴（商业用房评估价×25%）+特别奖励+按时签订协议奖励。

（3）选择产权置换的，按1:1的比例进行面积置换，选择顺序按“谁先签订协议，谁先选择房屋”的办法由被征收人选择，须补交原商业用房商业用地出让金等费用，置换出现的面积差按新商业用房市场评估价相互补差结算，备选商业用房选完后一律实行货币补偿。

2. 住改商”商业用房的征收

（1）“住改商”商业用房是指购买集资房、房改房、商品房时为住宅用房，后将住房（符合房屋的正常高度及规范）改造为商业用房的房屋，并在征收公告发布之前已作为经营性商业用房使用，有房产证、且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的房屋。

（2）补偿价格：住宅房屋评估价+（原商业用房评估价减去住宅房屋评估价）×50%，不得选择产权置换。

3.“住改商”商业用房面积的认定：根据营业面积据实计算（不含公用过（通）道、楼梯间、仓库、办公、储物间、砖墙隔断的操作间、阳台等附属设施）。

4.被认定补偿的原商业用房、“住改商”门面房屋面积不得再纳入住宅产权调换面积。

（四）集体土地上房屋的征收

对于本区域内集体土地上的房屋征收，补偿标准原则上参照本方案执行，房屋及土地价值按照国有划拨土地的标准由评估公司评估确定。由自然资源局负责对征收区域内的集体土地进行报批。

（五）房屋装修费的补偿

按装修项目实测实量，据实补偿，通过选定的评估机构评估，按评估价格进行补偿。临街门面房的装修补偿，装修费一次性补偿给被征收人，由被征收人与经营户结算。

（六）房屋附属设施的补偿

通过选定的评估机构评估，按评估价格进行补偿，一次性补偿给被征收人。

（七）选择产权置换，分配安置房屋由征收人负责组织实施。住房安置顺序按照“先签协议、先搬迁、先选房、先安置”的原则进行，即：按照签订拆迁安置补偿协议日期及搬迁交房顺序，在征收人指定的安置区域内由被征收人根据楼层、户型、面积选房。

1.选房号：按签订协议的先后顺序确定选房序号，领取

“产权置换房房号卡”。

2.选房：安置对象凭“产权置换房房号卡”在新建的置换房源中选房。

3.结算：县房屋征收部门根据“产权置换房房号卡”与安置对象进行房款结算。

4.交房：被征收人凭合同、结算单，交房单办理新房交接手续。

五、过渡安置费补助标准

（一）住宅房屋过渡安置方式

选择产权置换的被征收人可选择征收人提供的临时过渡房，也可选择过渡费补偿进行过渡安置。由被征收人按照“先签约、先搬迁、先选择”的原则优先选择，选择临时过渡房进行临时过渡安置的，不再享受过渡费补偿。待产权置换房屋新居工程竣工交付使用，另加3个月装修期满后，被征收人须按时腾退，向征收人交还临时过渡房，逾期未腾退的按宁陕县城同时期同地段房屋租赁市场价收取租金。因临时过渡房源有限，在选完后一律实行过渡费补偿。

（二）住宅房屋过渡安置费补偿标准

1.选择产权置换的。（1）搬家费：3000元/户（包括回迁费用）。住户为租房户的，承租人的搬家补贴由被征收人和承租人协商解决。（2）过渡费：按照被征收合法房屋建筑面积每平方米6.5元/月给予补偿（发放时间以协议约定为准，最终过渡费的给付期限从被征收人搬出征迁房屋至新居工程竣工验收后交付使用另加3个月装修期止）。

2.选择货币补偿的。凡在规定期限内签订协议和搬迁的，经县房屋征收部门确认后，给予1500元的搬家费，不补偿过渡费。住户为租房户的，承租人的搬家补贴由被征收人和承租人协商解决。

（三）商业用房（“住改商”商业用房）停业损失及搬迁费补偿标准

停业损失补贴：选择产权置换的，按30元/平方米/月的标准进行补贴。补贴期限：从被征收人搬出征迁房屋至新建置换房屋交付，另加1个月装修期。选择货币补偿的，不补贴停业损失。

（四）水、电、讯、网等补偿标准

对被征收人室内安装的水、电、电视、电话、互联网等设施，按照独立户头每户一次性补偿2000元，由被征收人自行办理报停、销户、变更、迁移等手续。

六、机关企事业单位房屋及土地的征收

机关事业单位的办公用房（含经营性用房）及土地的补偿，按照财政部《地方行政单位国有资产处置管理暂行办法》《宁陕县棚户区改造公共资产征收与补偿工作方案的通知》（宁政办发〔2022〕27号）进行处理。

企业单位房屋及土地的征收补偿，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定通过评估确定。

七、奖励政策

（一）选择货币补偿的特别奖励。

以送达房屋征收补偿价格评估报告之日（基准日）起算，以被征收房屋主体（含房屋占地）评估价为计算奖励依据。30日内签订协议90日内搬迁的，按评估价的5%给予奖励；40日内签订协议100日内搬迁的，按评估价的4%给予奖励；50日内签订协议110日内搬迁的，按评估价的3%给予奖励；60日内签订协议120日内搬迁的，按评估价的2%给予奖励；超过120日的不予奖励。签订协议后不按时搬迁的，按搬迁所在时间段计算奖励，超过基准日120日未搬迁的不予奖励。

（二）选择产权置换按时签订协议奖

在基准日30日内签订协议60日内搬迁的，每平方米给予100元的奖励；31至45日内签订协议90日内搬迁的，每平方米给予50元的奖励；46至60日内签订协议120日内搬迁的，每平方米给予30元的奖励。签订协议后不按时搬迁的，按搬迁所在时间段计算奖励，超过60日签订协议的或按时签订协议后在基准日120日内未搬迁的不予奖励。

（三）整栋房屋按时完成搬迁奖

被征收的单元楼整栋房屋所有住户在基准日120天内完 成搬迁的，所有住户均给予每平方米50元的奖励，未完成搬迁的不予奖励。奖励金待完成搬迁后，凭搬迁交房承诺书领取。

八、其他事项

（一）征收补偿对象为房屋所有权人。承租住户、非房屋产权所有人不予补偿。被征收房屋有租赁关系的，由被征收人与房屋承租人自行解除租赁关系。

（二）对设有抵押权的房屋，债务人自补偿协议签订之日起30日内不能清偿债务或抵押人不能变更抵押财产的，征收人依法将相当于债权担保部分的货币补偿向公证机构提存；抵押人选择产权置换的，置换房屋作为抵押财产。

（三）在政府发布征收公告后，被征收人新建、改建、扩建的建筑物和构筑物不予补偿。

（四）征收范围内的广告牌、宣传牌及相关设施由业主自行拆除，不予补偿；供水、供电、通讯、市政、环卫、消防等城市基础设施的迁移、拆除由相关部门按有关规定执行。

（五）该项目征收范围内的所有房屋及附属物设施统一由征收人负责拆除或委托具有相应资质的企业拆除。

（六）如被征收人对房屋评估价格有异议的，按《国有土地上房屋征收评估办法》执行。

（七）对被征收房屋产权及房屋合法面积的认定：房屋所有权认定由房屋所有人提交相关资料，县房屋征收部门按程序商相关部门予以确认，以此作为被征收房屋所有权认定依据。房屋合法面积的认定，按照被征房屋《房屋所有权证》登记面积为准，对房产证面积有异议的由专业测绘机构实测实量。未登记建筑由指挥部组织住建局、自然资源局及城关镇、城南社区等单位，依据有关规定并结合片区实际情况予以认定。公共用地内自行搭建的房屋和在阳台、楼顶等位置自行扩（搭）建的面积按违章建筑处理，不作为房屋征收补偿面积认定。如果相关建设得到原产权单位允许的，根据房屋结构和实际建设投入扣除使用折旧后予以适当补偿。

（八）安置房产权性质及不动产证办理：安置房为全产权房，选择产权置换的，办理安置房不动产证涉及的行政事业性收费及税金由征收人承担，房屋维修基金由被征收人承担。选择货币补偿的被征收人在安置社区或配建商品房中购买房屋的，按照相关政策规定，买卖双方各自承担相应的税费，并按规定缴纳房屋维修基金等相关费用。

（九）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。房屋征收部门将货币补偿款足额专户存储，并且提供相应产权置换房经公证处公证后，视为先行补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。

（十）本方案中未作规定的补偿项目及标准，由指挥部依据相关规定，结合片区改造房屋征收工作实际，针对具体问题研究制定相应补偿办法或实施细则，做出合理补偿。

（十一）本方案由宁陕县棚户区改造工作指挥部办公室负责解释。

（十二）本方案自发布之日起施行。