宁陕县人民政府办公室关于印发《宁陕县210国道城市更新商业综合体项目（三星棚户区改造二期）改造工作实施方案》的通知

经县政府同意，现将《宁陕县210国道城市更新商业综合体项目（三星棚户区改造二期）改造工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

宁陕县人民政府办公室

2024年8月28日

宁陕县210国道城市更新商业综合体项目（三星棚户区改造二期）改造工作实施方案

为改善宁陕县210国道城市更新商业综合体项目片区（以下简称三星二期棚户区改造项目）居民居住条件，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、《陕西省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(陕政发〔2014〕3号)、《安康市人民政府办公室关于印发安康市棚户区改造管理暂行办法的通知》(安政办发〔2015〕29号),以及中、省、市棚户区改造工作其他有关规定,结合我县实际,制定本方案。

一、指导思想

以党的二十大精神为指导，坚持规划引领、依法征收、统筹项目建设，按照“政府主导、市场运作，科学规划、分步实施，因地制宜、注重实效，统筹兼顾、同步建设，依法征收、安置先行”的原则进行。以完善城市功能,改善人居环境，促进经济社会协调发展为重点；以保障低收入家庭基本住房、改善中等家庭住房条件和促进城市品位提升为核心；坚持与完善城市功能相结合，合理界定改造范围；坚持与保障性住房建设相结合，科学合理利用空间，有效满足基本居住需要。

二、工作原则

坚持县委、县政府统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合，并按照以下工作原则：

（一）坚持以人为本，和谐拆迁的原则。以妥善解决低收入家庭基本住房、改善中等家庭住房条件和促进城市品位提升为重点。

（二）坚持公开、公正、公平的原则。将政策、程序、方式、方法全面公开,做到阳光操作,接受社会各界监督。

（三）坚持依法行政,分步推进的原则。强化思想宣传,扎实做好细致工作,严格依照法定程序规范操作,分期分步有序推进。

（四）坚持统一行动,全力攻坚的原则。实行统一领导,统一政策,统一运作,形成合力攻坚克难,有所作为。

（五）捆绑式连片改造、坚持自求平衡的原则。以“政府主导、市场运营、两片区捆绑连片改造、自求平衡”的经营模式运营推动项目建设。

三、工作目标

从2024年至2026年,利用3年时间完成约189户、1.9万㎡棚户区房屋、占地120.5亩的棚户区改造任务。

第一阶段：前期准备阶段

成立工作专班，编制片区规划，完成摸底调查，进行社会稳定风险调查论证评估，启动融资工作，积极筹措项目资金，开展宣传动员,广泛征求群众意见，争取群众支持和理解，完成招商工作，启动片区内土地房屋征收工作，发布房屋征收公告，依法选定房屋评估机构，开展土地房屋征迁评估工作。

第二阶段：项目征收阶段

组织征收范围内土地及房屋现状调查，依法拟定征收补偿方案，依法向被征收人征求意见，报县政府批复后实施。对涉及征收的土地和房屋的面积、权属及地上建(构)筑物、附着物、附属设施进行实地丈量登记，签订土地征收协议和房屋征收补偿安置协议，督促、动员被征收户按计划搬迁，拆除被征收的房屋，兑现土地补偿和房屋补偿安置资金。妥善解决群众过渡安置问题。

第三阶段：建设安置阶段

完成用地及建设手续报批办理，按照规划布局，实施安置房建设及房地产开发建设工程，同步完成基础设施配套项目建设等规划设计确定的全部建设内容。完成被征收户回迁、权属证书办理工作，通过房地产销售实现投资回收。

四、运作方式

以“政府主导、市场运营、两片区捆绑连片改造、自求平衡”的经营模式运营推动项目建设。

（一）棚改主体与房地产开发主体

宁陕县城乡建设投资发展有限公司为三星二期棚户区改造项目改造主体单位，负责本棚改项目资金筹集、开发建设与项目盈亏。

宁陕县城乡建设投资发展有限公司作为棚改主体单位，授权其全资子公司--陕西宁陕城投建设工程有限公司作为三星二期棚户区改造项目房地产开发主体。

（二）房屋征收和土地征收（含安置）

1.宁陕县住建局作为县政府确定的房屋征收部门负责一期地块国有土地上的房屋征收工作。宁陕县城乡建设投资发展有限公司负责筹集房屋征收资金，宁陕县住建局按程序组织房屋征收。

2.白鹭湾安置地块集体土地征收由宁陕县自然资源局负责组织实施。

（三）国有土地使用权出让

宁陕县自然资源局按附带安置条件依程序出让土地。土地出让公告及土地出让协议中明确附带安置条件。

（四）开发建设         

房地产开发企业依程序通过竞价取得国有土地使用权，负责项目建设与开发。

安置房屋及配套基础设施建成后，将需要安置的房屋移交宁陕县住建局，宁陕县住建局负责安置，宁陕县城乡建设投资发展有限公司做好安置户房屋面积、资金结算和回迁安置工作。

房地产开发房建及小区基础设施工程建设执行现有建设程序，遵守招投标法及政府采购法。

五、项目运行资金需求及股权融资原则

三星二期棚户区改造项目经开发运行测算，属于平衡项目。项目最低资本金需1.5亿元，宁陕县城乡建设投资发展有限公司作为棚改主体单位总体负责。为有效融资和控制风险，同意本项目股权融资。股权融资原则如下：

（一）项目管理

宁陕县城乡建设投资发展有限公司及陕西宁陕城投建设工程有限公司负责人认真履行公司管理职责，不得疏于管理、放任管理，形成项目亏损将追究责任。

陕西宁陕城投建设工程有限公司在公司管理和会计核算中，均将该项目独立管理和独立核算，项目资本金1.5亿元，吸纳社会投资方参股，在公司内部组建项目组管理，按项目实际出资比例分红。

由宁陕县城乡建设投资发展有限公司、社会资本方、宁陕县住建局、陕西宁陕城投建设工程有限公司人员共同组建项目组，项目组负责本项目日常管理。项目组具体制定本项目的管理办法，项目议事原则上按项目出资比例表决，但棚户区改造及安置回迁等与民生有关事项宁陕县城乡建设投资发展有限公司具有最终决定权。

宁陕县城乡建设投资发展有限公司与社会投资方签订项目股权融资合作协议，协议中须明确各方责任与义务，明确议事规则。

陕西宁陕城投建设工程有限公司承接的其他与三星二期棚户区改造项目无关的事项，不纳入本项目核算，其形成的盈亏最终由宁陕县城乡建设投资发展有限公司承担。

为使三星二期棚户区改造项目有序运行，聘请具备法律、政策、企业管理、财务会计、工程造价融合能力的社会机构跟踪审计与咨询。

（二）股权融资

采用股权融资招商确定社会投资方，依程序签订项目合作协议。要求社会资本方出资不低于1亿元，以到位陕西宁陕城投建设工程有限公司账户并备注为项目资本金的资金为确认出资额。项目利润分配和亏损承担按确认的项目实际出资比例享有和承担。按照政企边界清单和开发建设规划红线明确陕西宁陕城投建设工程有限公司企业责任。

（三）房建及基础设施建设

项目建设执行现有建设程序，陕西宁陕城投建设工程有限公司按制度组织招投标，项目采用工程总承包（EPC）方式发包。房建及基础设施建设工程造价执行陕西省现行及建设期应遵守的计量规则和计价规则。工程款项支付节点时间不得优于市场惯例时间，所有项目工程款项支付节点时间约定应基本一致。

（四）项目开发经营核算

项目财务管理执行《企业财务通则》；企业会计核算执行《企业会计准则》；遵守国家税法，不得偷税、漏税。

1.安置房交付实现安置后，及时进行安置房成本决算及土地收储成本决算。

2.房地产开发销售实现超过80%时，及时组织项目清算。

六、政府与开发企业责任边界

宁陕县城乡建设投资发展有限公司及陕西宁陕城投建设工程有限公司虽然属于国企，但清晰的政、企边界有利于项目管理。

（一）开发建设责任

以批准的土地使用权开发建设定界边线为范围，范围内的房屋建设及基础设施建设由开发企业负责；开发建设定界边线范围外（包括出让土地中代征市政用地）的基础设施配套工程由政府负责；定界边线范围内具公共属性的基础设施（包括公共建筑物、市政道路、公园、公共停车场、文化设施、体育设施等）由政府进行棚改专项补助或其他财政资金支持。

（二）片区的征收成本承担

三星二期棚户区改造项目，由开发企业全额承担棚改项目征收安置成本。安置房屋由开发企业建设提供。

（三）项目盈亏承担

开发企业承担本棚改项目盈亏，具体由宁陕县城乡建设投资发展有限公司和社会资本方按确认的项目实际出资比例享有和承担。

（四）土地使用权出让收入资金

土地使用权出让收入资金实行“收支两条线”管理。土地出让收支按《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 》（国办发〔2006〕100号）、《财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》(财综[2006]68号)办理。土地出让净收益由县政府安排用于三星二期棚户区改造项目基础设施配套建设或用于本项目平衡。

（五）棚户区改造相关优惠政策执行

三星二期棚户区改造项目执行中、省、市有关棚户区改造的有关政策，行政事业性收费和税收按相关文件执行。

七、组织机构

成立三星二期棚户区改造项目工作领导小组。县人民政府主要领导任组长，分管领导任副组长，成员为各相关部门负责人。领导小组下设“一办四组”，即：办公室、宣传组、技术组、征收安置组、环境保障组，工作人员从相关部门、镇抽调，实行集中统一办公，办公室设在县住建局，由县住建局局长兼任办公室主任，负责日常工作。

八、工作要求

（一）统一思想，提高认识

县城棚户区改造项目是县政府确定的重点建设项目，项目建成对完善县城基础设施、改善居民生产生活条件、提升县城功能和品位具有十分重要的意义。项目涉及范围广、矛盾多、情况复杂，各级各部门要高度重视，认真对待，精心组织，充分认识实施县城棚户区改造工作的艰巨性、复杂性，以高度的责任感和使命感，全力以赴做好棚户区改造工作，确保县城棚户区改造项目顺利实施。

（二）程序公开、规范操作

在改造工作中,必须依法按程序做好每一项工作,同时坚持“公开、公平、公正”的原则,做到政策标准张榜公示,补偿兑现公开透明,彻底打消和排除群众之间的猜疑心理,严禁优亲厚友、暗箱操作。

（三）强化保障，维护稳定

县纪委监委、公安、检察、法院、司法等部门要全力做好保驾护航工作，对采取暴力、胁迫、聚众违法信访等方式阻碍房屋征收安置和正常施工行为，严肃查处，依法打击，构成犯罪的，依法追究刑事责任，切实维护社会大局稳定。县纪委监委负责整个征收安置过程的监督检查，重点查处党员干部违纪违法案件，对相关单位责任人不作为、慢作为要严肃问责。县公安局负责做好治安工作，对无理妨碍、阻挠、干扰、拒绝执法人员依法执行公务的，迅速出警，从严处理，绝不姑息迁就。县网信办负责做好舆情监控，发现舆情及时处理。

（四）加强宣传，营造氛围

宣传部门负责正面引导各类媒体客观报道，营造良好的社会舆论氛围；县住建局、城关镇和社区要加强征收政策宣传，确保将征收安置政策宣传到户，做到家喻户晓。通过大力宣传，努力营造良好的社会舆论氛围，争取广大群众的理解和支持。