宁陕县推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案

    一、指导思想

    以科学发展观为指导，以提高税法遵从度为目标，坚持依法治税、信息管税、服务兴税，应用房地产估价技术手段，建立健全存量房交易申报价格评估机制，规范存量房交易税收征管，探索房地产税制改革新思路及税收征管新模式，达到堵塞税收征管漏洞、增加地方财政收入、促进我县房地产市场健康发展的目的。

    二、工作内容

    （一）完成房地产价值评估工作。利用房产、土地管理部门的地籍、产权产籍资料和税源普查资料，获取评估所需要的房地产基础数据，运用估价技术，采取适当的评估方法，对房地产价值进行评估。

    （二）建立健全存量房交易申报价格评估机制。结合“房地产一体化管理模式”，以契税为把手，加强存量房流转环节税收管理，达到堵塞税收征管漏洞、增加地方财政收入的目的。

    （三）实现对税源的严密控管。利用房产、土地管理部门的信息资料，建立房地产税征管数据库。通过纳税人申报数据与房产、土地管理部门的房地产基础数据的自动比对，实现对税源的严密控管，加强现行房产税、城镇土地使用税的征管。

    三、工作目标

    （一）建立应用房地产估价技术评估存量房交易计税价格的科学体系，促进存量房交易税收的科学化、精细化、专业化管理，实现存量房交易税收的应收尽收。

    （二）全县范围内，在营业税、个人所得税、契税等存量房交易税收征收窗口，统一应用房地产估价技术软件，评估存量房交易计税价格，以此提高地税部门依法行政的公信力，减少纳税争议，化解执法风险。

    （三）按时上线运行。保证我县存量房纳税评估软件2012年7月1日前正式上线运行。系统运行后，在存量房交易环节直接调取评税系统的评税价格，对交易价格明显偏低，又无正当理由的，按照评估值计算征税，实现对存量房交易环节税收控管。

    （四）建立争议解决机制。联合价格管理部门，制定存量房交易计税价格认定办法，明确存量房申报价格与评估值争议解决途径，保障存量房评估系统顺利运行。
 

    四、工作重点

    （一）构建完整的信息平台。

    1.数据采集。通过采集宁陕县建安工程造价相关数据信息、土地等级、基准地价、评税时点修正系数、行业用途修正系数、土地交易案例、地籍现状图、房屋坐落地址、小区名称、容积率、房屋类别、建筑结构、朝向、面临景观、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、采光状况、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、建筑密度、绿化率等指标以及房屋交易案例信息资料和纳税人申报资料，建立房地产信息数据资料库。

    2.资料审核。根据宁陕县土地基准地价、房屋建安造价标准以及房地产交易市场的平均收入、成本和费用等指标，坚持客观、准确、完整的原则，在评估专家组的指导下，对采集的数据资料进行认真审核，确保数据资料的完整性、合理性与逻辑性。

    3.信息录入。将各类房地产信息录入房地产估价技术系统，构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成对房地产税源信息的动态监控管理。

    （二）建立公平的评估体系。

    1.确定房地产估价方法。存量房评估实行批量评估方式，采用市场法的间接比较法对存量房交易计税价格进行评估。

    2.制定评估技术标准。由财税部门选定房地产估价机构，会同估价机构对本地区房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，在评估专家组的指导下制定房地产评估技术标准。

    3.建立评估软件平台。根据评估技术标准，对通用性《房地产交易计税价格评估信息系统》软件进行本地化修改和测试。

    五、保障措施及工作职责

    为保证应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作顺利开展，经县政府研究，决定成立以下领导机构：
 

    （一）宁陕县应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。

    组 长：邝贤君  县委常委、县政府常务副县长
    副组长：刘昌志  县政府办公室主任
            吕宣旗  县财政局局长
            邵  云  县地税局局长
    成 员：县国土资源局局长
            县住房和城乡建设局局长
            县公安局副局长
            县工商局局长
            县物价局局长

    领导小组办公室设在县地税局，由县地税局局长兼任办公室主任，县财政局、地税局分管副局长兼任办公室副主任。各成员单位要加强沟通协调，积极配合财政、地税部门共同搞好存量房交易价格申报评估工作，支持并参与评估技术标准制定和评估系统软件的本地化工作，配合做好资料的采集、录入工作。

    领导小组工作职责：

    落实人员、建立组织、明确职责，全面指导存量房交易价格申报评估各项工作；确定工作方案、制订具体的信息传递制度，规范存量房交易价格申报评估工作；负责协调各相关部门，保障存量房交易价格申报评估工作数据取得及时、真实、有效；积极协调评估资金，为评估工作顺利开展提供保障。领导小组办公室的具体职责是：统筹协调各成员单位之间的合作事项，负责提供具体工作需求，拟定各阶段具体实施方案并组织实施等日常具体工作。

    领导小组成员单位工作职责：

    县财政局：负责统筹协调存量房评估工作，预算工作经费，提供经费保障。提供房地产交易契税信息案例，做好存量房评估交易计税价格在契税征收中的应用。

  县地税局：负责存量房评估的日常工作，做好推广应用工作的组织协调和具体实施，制定工作方案和评估技术标准；完善评估系统软件，采集、审核、录入数据指标，开展评税工作；认真贯彻落实存量房交易过程中的各项税收政策和优惠政策，确保税款及时、足额入库等。

  县住建局：负责提供本县建安工程造价的相关数据信息及修正系数、GIS房产基础信息；负责提供不同建筑结构房屋的造价和相关规划信息；参与评估技术标准的制定、检测、论证和确认；负责收集并提供房产基本信息数据资料和2010年10月至2011年10月存量房交易实例信息，并自2012年起，按月提供住宅房产基本信息（含新购商品房和存量房）、房地产交易价格；参与评估技术标准的制定、检测、论证和确认；在办理存量房交易过户产权登记过程中，按照“先税后证”的原则，由交易人提供完税凭证后，依法办理产权登记。

    县国土局：负责提供土地基准地价、土地基本信息、地籍现状图和土地使用权转让案例等；参与评估技术标准的制定、检测、论证和确认；在办理存量房交易过户产权登记过程中，按照“先税后证”的原则，先由交易人提供完税凭证后，再依法办理产权登记。

    县公安局：负责定期提供户籍管理信息，为存量房评估调查工作提供保障。

  县物价局：负责提供房产交易指导价格相关信息，为评估计税价格的确定提供依据，参与评估技术标准的制定、检测、论证和确认，配合解决评估结果应用中产生的分歧等。

  县工商局：负责定期提供全县工商登记信息和企业登记变更信息等。

    （二）宁陕县应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施小组。

    实施小组设在县地税局税政股。实施小组在领导小组领导下，具体负责应用房地产估价技术评估存量房交易环节计税价格工作的实施和开展，包括确定本地区的数据项、数据采集标准和评估技术标准，数据信息的录入、复核、汇总、评估测算与分析，评估系统软件试运行等工作。

    组 长：胡义安  县地税局纪检组长
    副组长：李  侠  县财政局农村财务管理局局长
            吴让奎  县地税局税政基金股股长
            龙晓军  县地税局征管信息股股长
    成 员：周文武  县地税局直属分局局长
            梁  丰  县地税局办税服务厅主任
            陈国祥  县地税局江口税务所所长
            袁海侠  县财政局农村财务管理局主任科员
            李军英  县国土资源局地籍股股长
            马  斌  县住房和城乡建设局质检站站长
            廖德平  县房屋管理所所长

    实施小组工作职责：组织人员具体实施存量房交易价格申报评估各项工作；提出评估工作方案、落实制度，按照要求积极开展存量房交易价格申报评估工作；主动联系各相关部门，采集存量房交易价格申报评估数据；完善估价技术标准和评估系统，做好存量房交易价格申报评估工作总结。

    实施小组下设办公室，办公室设在地税局税政股，吴让奎兼任办公室主任，具体负责各项工作的落实。

    六、工作步骤

    应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作在县政府的统一领导下，2012年2月份开始，2012年6月底完成，分阶段进行。

    （一）准备阶段（2012年2月1日—2月20日前）

    1.制定工作方案。制定《宁陕县推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》。

    2.成立实施小组。由县财政、地税部门抽调业务骨干，组成实施小组，在本级领导小组的统一部署下，制定工作方案，组织实施各项具体工作。
 

    （二）实施阶段（2012年2月21日-2012年6月30日）

    1.采集相关数据，确定技术标准。按照省市地税局统一的数据采集方案，组织数据采集人员集中学习，统一采集标准、要求、时限，做好数据采集准备工作。向国土、住建等部门提出数据需求，获取房地产的基础数据，满足存量房交易申报价格评估的需要。具体包括：采集整理数据、确定估价模型、建立标准房价格库和可比实例库、测算估价参数及修正系数。此项工作在2012年3月10日前完成，并上报市财政局、市地税局。

    数据来源：

    ①财政部门提供近年来的缴纳契税的房地产相关数据。

    ②国土部门提供地理信息系统（GIS）、工业、商业、住宅及其他土地基准价格、修正系数、土地级别图、基准地价图、基准地价表以及土地级别与基准地价更新调整情况说明等。

    ③住建部门提供各住宅小区情况、分幅分丘分户图、住宅价格指数、分类房产建安造价标准及造价指数、建设工程费用等。提供增量房、存量房房屋类型、交易价格、交易时间等资料（内容包括房产证号、地号、丘号、楼幢号、小区名称、坐落地址、建筑结构、房屋总层数、所在层数、建筑面积、主卧朝向、建成年份、交易类型、交易评估价格、办证时间、房屋用途等）；地号划分平面电子地图；地号丘号与住宅小区的对应表；房屋租赁面积、坐落地址、图片等。

    2.开展动员、培训和调查工作。召开应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作动员会议，传达省政府、国家税务总局、省地税局、市政府有关文件精神，对有关人员进行房地产评估知识培训。组织人员调查分析本地区房地产市场及其房地产价格的因素情况，包括：房地产分布的特点与规律；房地产价格在不同地区间呈现差异性的原因；影响价格的各种因素；上年度二手房契税申报均价和实际成交均价的差距；上年度契税、房地产一体化管理模式及收入情况；上年度一手房、二手房交易总量（总额、总面积、总套数）等。

    3.评估技术软件本地化改造。以省财税部门确定的软件为基础，结合宁陕实际，提出房地产估价技术软件的业务需求；明确有关技术要求，此项工作在2012年4月30日前完成。

    4.系统软件运行。县财政、地税部门确定设立办税窗口、软件安装地点，实现房地产交易环节税收“一厅式”征收。在2012年6月底完成系统试运行工作，2012年7月1日正式运行。

    七、工作要求

    （一）提高认识，加强领导。存量房纳税评估工作就是运用评税技术来核定房地产交易价格，核心是应用房地产批量估价技术建立存量房交易价格申报评估机制，加强存量房流转环节税收管理，堵塞税收漏洞，增加财政收入。各成员单位尤其是财政、地税部门要充分认识到这项工作的重要意义，实行“一把手”负责制，把应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作纳入年度重点工作，要抽调业务和技术骨干组成实施小组，确定专门的业务经办人员，层层细化分解，实行目标管理，明确责任、明确标准，加大业务培训力度，提高税收征管的科学化、精细化和规范化水平，扎扎实实推进评税工作，为房地产税制改革提供依据，为地方财政收入增长提供保障。
 

    （二）明确职责，密切配合。开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管是一项综合性很强的工作。需要政府各相关部门紧密配合，积极参与，财政、地税、住建、国土、公安、工商等部门提供大量的数据支撑。要建立部门信息共享机制，减少数据整合和处理中的技术障碍，提高信息共享和协调联动水平，从而促使我县的房地产交易计税价格核定工作得以顺利开展。

    （三）充分准备，狠抓落实。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作任务重，工作量大，需要投入大量的人力、物力，财政部门要及时了解评估工作经费需求，并及时安排拨付所需经费，以确保评估工作的顺利进行。地税机关在工作中要起主导作用，配备好相应的人员，落实好资金、技术手段和硬件设备。同时，加强对相关人员的业务培训，通过向书本学习、聘请专家授课等方式，学习相关房地产评估方面的理论和技能。落实责任制，抓紧、抓实各项工作，确保工作按时、保质、保量完成。

    （四）加强交流，及时反馈。各成员单位，财政、地税机关对于工作中出现的新情况、新问题要认真分析和研究，及时将工作的进展情况及需要解决的问题报送县应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。要及时对工作进行小结，总结工作中取得的成果和不足，为下一步工作任务提供指导。

    （五）强化宣传，营造氛围。要通过电视、网络等各种途径宣传评估存量房交易价格工作的意义、原则、目标、技术标准等内容，为存量房交易价格评估工作顺利开展营造良好的社会氛围。