面对城镇居民生活质量提高的迫切愿望，国家安居工程的大力推进机遇，县城社会经济文明发展的需要，我县按照“政府主导、市场运作、部门配合”的原则，于去年初同时启动了3个棚户区改造项目，经过一年多的努力，上街棚户区改造项目有了实质性进展。该项目由宁陕县秦地实业有限公司承建，法人罗尔平，总投资约2亿元，2011年6月正式启动，共拆迁棚户区居民住房83户，15000平方米，整理出土地14.5亩，按规划设计和同拆迁户签订的协议，需建偿还拆迁户住房15000㎡，建商品房约60000万多平方米，目前，首批13000平方米拆迁户回迁房已竣工，即将交付使用，5栋28层商品房正负零以下隐蔽性工程已完成60%工程量，整体项目预计2014年6月完成，项目整体进展比较顺利，基本达到了项目工科研预期目标。工作组认为该项目已成为我县去年同步启动三个棚户区改造开发项目的示范，为我县当前和今后县城棚户区改造开发探索集累了积极的经验总结其成功的主要做法和经验有以下几点。

    1、科学选择改造地段是基础。我县棚户区改造实行的是“市场化运作”，开发商既要保障拆迁户利益最大化又要考虑商业利益最大化，选址很重要。一是棚户区居民有迫切改变居住环境的愿望。上街棚户区住房大多建于明末清初，阴暗潮湿、破败陈陋、集中连片，单凭那一家改造十分困难，集中改造是他们梦寐以求的夙愿，该项目在拆迁时大多数拆迁户置换补偿诉求不过分，开发商与拆迁户利益基点很容易达成共识，拆迁难道相对较低，而同步启动的三星棚户区改造，居民大多有相对独立居住环境，拆迁户补偿期望值相对较高，之所以至今无实质性进展，关键是选址摸底调研基础性工作不到位。二是具有较高的商业开始价值。上街棚户区改造开发项目位于县城唯一的高、中、小、幼学校文化教育圈，望子学有所成为万民期待，项目所在地集全县镇村基层家长子女教育陪读住房所需，商品房销售有很大的市场。另外，回迁房临街而建，商贸更繁荣，增值空间大，拆迁户高兴。

     2、合理置换妥善安置是关键。棚户区居民拆与否的关键主要体现在几个方面，一是房屋置换标准是否合理。上街棚户区改造实行的是开发商拆旧房还新房实物置换办法，房屋置换比例是否满意最为关键，过高开发商利益无保障不愿开发，过低拆迁户不满意阻力大拆改不成，本项目开发商在拆迁前广泛听取居民意见，充分论证开发可行性方案，在保证一定的商业利润让利于民的前提下，按房屋结构现状制订了符合县情贴近民意的标准，打下了顺利拆迁的基础，拆迁后居民财产全部得到了增值，不少拆迁户财产将增值数百万。二是回迁补偿房是否满意。本项目开发商在棚户区改造整体规划、回迁房屋功能、户型、配套设施等方面广泛征求拆迁户意见，不断完善方案，建设质量全面接受群众监督，做到了拆迁户住的开心、舒心、放心。三是临时安置是否满意。在拆迁户临时安置过度期，开发商除支付拆迁户租房和搬家费用外，逐户协调租房，对老弱病残家庭无偿搬家，妥善细心人性化临时安置赢得了民心，维护了稳定。

     3、市场运作选好企业是前提。我县棚户区改造实行的是“市场运作”方式，企业承担着拆迁、安置、开发等社会责任和商业风险，其能力和整体素质高低决定棚户区改造项目成败。开发企业一要熟悉县情、民情。宁陕秦地实业有限公司是本县企业，其法人罗尔平熟知当地民情民意，加之有较广的人脉关系，同拆迁户有较多的沟通渠道，思想工作难易转化相对容易，外地开发商无此优势做拆迁户的工作就比较困难。二要能充分调动基础组织的积极性。上街棚户区开发商自项目启动时就聘请属地村支部书记、村委会主任、社区主任等8名基础干部兼任公司拆迁办工作，他们在拆迁、临时安置、调解纠纷、协调外部环境等方面发挥了主力军骨干作用，上街棚户区改造至今无一拆迁户上访，与基础组织的辛勤努力密不可分。三要有克难奋进的勇气。企业全责搞棚户区改造开发，困难重重，特别是对于一个从未涉足房地产开发的而言，更是事情千头万绪，步步艰难，可喜的是宁陕秦地实业有限公司有一个百折不挠、务实奋进的团队。如自身经济实力不强，无专业技术支撑，他们主动让股让利，积极招商引资，成功引进陕西康嘉实业有限公司实行联合开发，及时解决了技术、资金等方面的问题，由于合作双方很诚意，目前整个团队务实高效，推进了项目的全面实施。

    4、政府主导政策支持是保证。棚户区改造项目，开发商承担了更多的社会责任，没有政府的大力支持，可以说棚户区开发寸步难行。县人民政府高度重视上街棚户区改造项目，出台了《宁陕县棚户区改造实施办法》，明确了扶持优惠政策，派驻了帮扶工作组，县委、县人大、县政府、县政协领导多次检查指导工作，政府主管领导多次召开专题会议，研究解决了许多困难和问题，政府相关部门、辖区社区、村两委干部全力支持，为项目开发创造了优良的法制环境和社会环境。县政府在棚户区改造工作中的宣传、发动、规划、引导、服务，政策扶持等方面发挥了主导作用，有力地保住了棚户区改造项目的顺利实施。

    以上几点经验，值得我县正在同步实施和今后棚户区改造开发项目借鉴，同时，工作组在帮扶工作中，遇到和发现了一些具体困难和问题，值得思考和解决。

    1、改造开发成本高。宁陕县秦地实业有限公司是上街棚户区改造开发单位，全面承担了拆迁户的宣传、动员、拆迁、临时住房安置、回迁房修建、5栋28层商品房的建设、销售和后期管理等全程工作，工作量大、事情杂、环节多、流程长、人力成本建安成本高，仅完成83户拆迁户回迁就需投入资金2000余万元，折合置换出土地每亩近140万元，如加上土地整理费用，每亩高达180万元，远高于幸福花园纯商品房开发的每亩28万元。受土地面积小价值高的制约，开发商只能修建高层，高层建安成本又较高，如此以来开发商整体投资大，单位造价有较大上涨，其改造开发比较效益相对较低。

    2、回迁安置有难度。首先，目前建设的回迁安置补偿房面积有缺口，按总面积有3000多平方米的缺口，按实际能安置房面积有5000平方米左右缺口。其次，分配工作难度大，由于本身面积不够，好楼层就更少，而拆迁户都要好的楼层，6到7层无人愿住，11月即将分房，如何化解供需矛盾，做到公开公平和谐回迁安置，是即将面临和必须解决好的一个大问题。

    3、销售市场有忧患。宁陕县秦地实业有限公司在规划建设高层商品房的同时，组建了专门的营销团队，开展了系列营销活动，受国家宏观调控楼市政策影响，县域人口规模小的限制，个体商品房低价销售的冲击等多因素制约，营销团队整体评价是市场疲软，高层商品房预售和登记率都较低。市场决定项目成败，而销售价格直接影响着市场，如何解决高成本，低售价的矛盾，是开发商目前最头痛的大事。

    4、扶持政策落实难。国家、省、市、县规定的棚户区改造的财政支持，规费、税收减免等优惠政策落实还不够到位，有的政策是补助标准明确但缺实际操作办法，政策看得见兑现难，如我县出台的高层建筑补助政策；有的政策落实执行很艰难，如“减免国土，城建，消防，气象，电力，自来水等部门行政事业性收费”条款，由于消防、气象属上管单位，落实很困难。

    针对上街棚户区改造中存在的几个主要问题，为进一步加快改造进度，确保该项目的顺利实施，提出如下对策和建议。

    1、加大扶持政策的落实力度。上街棚户区改造开发项目目前存在的困难和问题归根到底其实就是建设成本高，市场需求不旺的问题，如果能够把政府已出台的高层补助政策和320户避灾移民安置政策能落实到位，建设成本将会有大幅度下降，销售价格也会随之而降，市场需求自然得到提升，为此，扶持政策落实到位是解决这些问题的根本所在。如何落实，工作组的建议是：（1）高层补助政策，县政府应补助开发商资金1600万元。(电梯10部，每部20万元计200万元，高层住房700套，按每套补2万元算，计1400万元，合计1600万元)。实事求是地讲，2年内县政府是无财力兑付的，建议县政府通过税收返还的形式落实高楼补助政策，开发商希望县政府能尽快以文件的形式确定下来，并明确具体操作程序。（2）320户避灾移民安置目前无明确政策，开发商很着急，该政策的落实直接影响高层楼盘的开盘，建议县政府按中、省直补政策标准，就上街避灾移民安置示范点尽快专文明确，并督促相关职能部门细化操作程序，协助开发商搞好政策补助到位。

    2、加强具体问题的协调解决。一是按县政府的要求，临街回迁房整体向后退让了2、5米，建议政府将这近100万元的亏损予以补偿。二是建议县政府督促有关部门解决拖欠公司法人罗尔平1000多万元的工程欠款，特别是乡镇所欠的通村水泥路工程款，以缓解开发商资金困难。三是建议县政府在企业按揭、融资、争取上级扶持补助等方面进一步给予大力支持。

    3、认真落实困难群众保障政策。通过棚改，困难群众住上楼房的同时，也相应增加了生活费支出，建议县政府进一步研究各项保障政策，认真落实中、省关于避灾移民安置居民购房